전월세 임대차신고제 - 6월 시행

주택임대차보호법 전월세 임대차신고제 

 

6월 전월세 임대차신고제 전면 시행을 앞두고 4월부터 일부 지역을 대상으로 시범운영을 하기로 했다.
임대차 3법은 '임대차 신고제, 계약 갱신청구권, 전월세 상한제'이다.

4월에 전국에서 5곳 정도 시범지역을 정해서 시스템을 점검 후 6월부터 본격적으로 시작이 된다.

임대차 계약 후 30일 이내에 계약 담당자, 보증금, 임대료, 계약금, 임대 기간, 신규, 갱신 등의 내용을 관할 지자체에 신고해야 한다. 

이제 재계약이나 월세나 계약금 등 임대조건이 바뀔 때도 신고를 해야 한다.

 

6월부터 수도권과 광역시, 세종시 등에서 전세보증금 6000만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하면 신규, 갱신계약 모두 임대차신고를 의무적으로 해야 한다.

서울 경기도 인천 등 수도권 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역이 대상이다.

(임대차 거래량이 작고 소액계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 도 지역의 군은 제외)

신고금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 6000만원인 점을 고려하여 결정하였다.
국토교통부는 6월1일부터 '주택임대차신고제'를 시행하기 위해 이같은 내용을 담은 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 하위법령 개정안을 입법예고할 예정이다.
임대차신고제(혹은 전월세신고제)는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 해 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도다. 

 

임대차 신고제

신고와 동시에 확정일자가 부여되기 때문에 임차인은 별도로 주민센터에 가서 확정일자를 받지 않아도 보증금 우선변제권을 보호받을 수 있다.
임대인의 경우 임대 소득이 드러나기 때문에 세금 부담이 늘어날 수 있다.

임대차 신고제 목적

임대인의 세금 탈루, 임대료 폭등 등을 견제할 수 있다. 임차인들이 전월세 계약 시 실거래 정보를 알 수 있기 때문에 시의성이 있는 임대주택 시세정보를 제공할 수 있다.

신고 내용

임대인·임차인의 인적사항, 임대목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적인 임대차 계약 내용. 갱신계약의 경우 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사여부 추가하도록 함.

임대차신고제 대상 주택

아파트, 다세대 등 '주택'과 '준주택'에 해당하는 고시원, 기숙사 및 '비주택'인 공장· 상가내 주택, 판잣집 등도 해당.

신고 주체

임대인과 임차인이 계약신고서에 공동으로 서명 또는 날인해 신고.

신고의 편의를 위해 둘 중 한명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 '계약서'를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주. 

계약서

 

임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터를 방문해 신청하거나 비대면 온라인(부동산거래관리시스템 사이트 접속) 신고 가능. 

계약서 원본을 pdf, jpg 등 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진파일(png)을 첨부해 신고. 

접수한 경우 상대방에게는 문자메시지로 임대차 신고 접수가 완료됐음이 통보.

 

표준임대차계약서 양식이 아니더라도 계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고 가능.

다만 확정일자 부여 등 임차인 권리보호 등을 위해 계약서 작성을 권장.

 

확정일자 부여

임대차 신고시 계약서를 제출한 경우 '주택임대차보호법'에 따른 확정일자가 부여.

'주민등록법'상 전입신고를 할 경우 임대차계약서를 첨부하면 임대차계약 신고를 한 것으로 규정. 

신고하지 않거나 거짓신고

임대차계약을 미신고하거나 거짓신고하면 100만원 이하의 과태료 부과.

다만 신규제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안해 시행일로부터 1년(2021년6월1일~2022년 5월31일) 동안은 과태료를 부과하지 않는 계도기간 운영.

시범운영 적용 지역

5월 19일부터 신고제 시행전까지 대전광역시 서구 월평1ㆍ2ㆍ3동, 세종특별자치시 보람동, 용인시 기흥구 보정동 등 5개 동의 주민센터에서 신고제를 시범운영.

임차인 입장에서 달라지는 점

소액계약, 단기계약, 갱신계약 등 그간 확정일자를 받지 않는 경향이 있었던 계약에도 신고제를 통해 확정일자가 자동 부여됨에 따라 임대차 보증금 보호가 강화될 것으로 기대.

온라인 임대차신고제 도입되면 확정일자를 부여받기 위해 일과중에 주민센터를 방문해야 하는 임차인의 번거로움이 줄어듬. 임대차신고를 통해 확정일자를 부여받는 경우 주민센터의 확정일자 부여시 부과하는 수수료(600원)도 면제할 계획.

신고 데이터 공개시점

최소 4~5개월간 축적된 데이터를 토대로 검증해 11월께 시범공개 추진

공개 데이터 내용

현재 전체 임차가구의 30% 정도가 확정일자를 부여받고 있으며 신고제를 통해 현재보다 많은 데이터를 수집할 것으로 예상.

현재 확정일자 정보를 토대로 계약금액, 계약일, 층수를 공개 중이나 신고제로 계약기간, 신규·갱신 계약여부, 기존 계약대비 임대료 증감액 등의 데이터 추가 확보 예정. 이를 토대로 지역별 시점별 임대물건 예상 물량, 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등을 공개할 수 있을 것으로 예상.

 

임대인의 경우 세금 부담이 늘어날 수 있기 때문에, 결국은 비용 전가로 임차인에게 전가될 우려도 있다.
전세 가격이 많이 오를 수 있고, 전세에서 반전세 또는 월세로 변환이 될 수도 있다.